土地共有持分是什麼意思？持分地可以賣嗎？手中擁有一塊土地的持有權，卻不知道可以如何運用？今天我們就要來為你整理土地共有持分的相關資訊，並介紹持分土地的分類、管理以及買賣方法，想深入瞭解土地共有持分的處理方式，那你就別錯過本篇文章。
土地共有持分是什麼？持分共有2類型介紹
土地共有持分通常為因當事人共同購買土地，或因法律繼承等因素，使得同一個土地之所有權由2人或2人以上共同擁有。而在土地「共同擁有」的情況下，還可再細分為2種狀況：
| 公同共有 | 所有共有人皆共同享有該土地的所有權，因此依民法規定，不可未經其他共有人同意即隨意做買賣 |
| 分別共有 | 共有人可針對自己持有的土地部分自由處分，並可隨時提出分割土地之需求，但若有契約另行規定則屬例外，須按簽訂之契約執行 |
持分土地管理3方式
那麼持分地該如何管理？共同持有人對土地管理有哪些權益？以下整理了3大土地共有持分之管理方式以供參考。
1. 分管契約
指由所有的土地共同持有人一同訂定契約，以決定土地的管理方式，且其內容無任何限制。
2. 分管決定
若土地共有人決定採多數決方式管理，則需少數服從多數，無論是少數不同意者，或不表示意見者，均會受多數決結果約束。
3. 分管裁定
而若土地共有人不服分管決定之結果，或認為決議有失公平，則可向法院提出申請，以重新裁定。
志明和他的兩個哥哥以及其他親戚們共有一塊土地，志明所持有的土地是9/20，最近剛結婚的他，想在所持有的土地上蓋棟新房子準備組織家庭，但是志明的太太認為持分的土地上不能蓋房子，兩人為了蓋房子的事情困擾很久，因此找到了長璽詢問，共有持分的土地，是可以蓋房子的嗎?
答案是可以的，不過需要注意以下兩點事項：
凡「共有」必須要徵得「共有人同意」
共有土地要重蓋或增建時是必須全體共有人同意蓋章的，就算是土地分管也是得其他共有人同同意認章才可行重建及增建的動作。不過有一特例，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。倘若沒有經過大家的同意就擅自蓋房增加地上物的話，土地的共有人是可以要求撤除的，因此這點必須要特別注意，才不會得不償失。
共有人不同意，可以採「協議分割」或訴請「判決分割」
長璽認為可以趁這個時候儘速辦理「共有物分割」才是上上策，由於這個土地的產權複雜(志明和兄弟們再加上親屬)，然這一代人還算少，若再等過個幾代的話那麼人數可就倍增了，屆時不僅分割困難度增加，打官司的花費更是可觀。
持分土地買賣的法律規定
根據《土地法》第34條之1第4項的規定，共有人出售其應有部分時，其他共有人擁有優先購買權。這意味著在進行持分土地買賣前，必須先通知其他共有人，詢問他們是否有意願以優先購買權購買土地。若其他共有人無意願購買，則可以由第三方買家購入。此外，若共有人及持有土地的人數超過一半，或持有部分合計超過三分之二，則有權進行整片土地的公同共有土地買賣。
持分土地常發生的糾紛
- 土地佔用問題： 當其中一位共有人擅自佔用共有土地，如在上面建屋居住、耕作或出租，這可能會引起糾紛，因為他們已經超出了自己的持分，並從中獲得超過應有的利益。
- 土地分割問題： 由於共有人不能獨自決定賣掉土地，如何使土地可以分開利用，成為了一個重要議題。土地分割常因為繼承或其他原因而成為常見的土地糾紛。
- 土地界線糾紛： 這通常涉及到土地界線的確認，可能因越界、佔地，甚至土地面積大小的增減等問題而產生爭議。
持分地可以賣嗎？持分土地買賣說明
然而，光是共有方式及管理方法就分為這麼多種，這樣看似複雜的土地持有權究竟能否自由運用？持分地是否可以買賣？答案是可以的，但將分為下列2種不同的情形：
| 土地共同擁有類型 | 進行買賣條件 |
|---|---|
| 公同共有 | 需經過二分之一以上之共有人同意才可進行買賣 |
| 分別共有 | 共有人可針對自己所持的部分自由進行買賣 |
而持分地買賣細節通常較為繁複，若不確定自己是否持有獨立買賣權，或不知道詳細流程如何進行，就建議可找專業的民間代書來協助處理，以避免發生疏漏或引起糾紛。
土地共有持分繼承流程
土地共有持分繼承辦理方式為需準備好土地權狀、戶口名簿、身分證等個人資料文件，並確認好繼承方式，即可將準備好的相關文件至戶政事務所、國稅局等機關跑流程
由於過程皆繁鎖且費時，建議可以找信任的代書協助，讓專業人員以更快的速度為你處理。
完整的土地持分繼承資訊，請參考：土地持分狀況下如何辦理分割繼承？分割繼承步驟與注意事項
持分土地分割，有哪些分割方式
- 協議分割： 根據《民法第824條第1項》，共有物的分割應依共有人的協議進行。這是最和平且理想的分割方式，要求所有共有人達成共識，並向地政事務所辦理遺產分割協議並簽訂「財產分割協議書」。重要的是，必須是所有共有人達成共識，多數決是不足以成立的。
- 調解分割： 當共有人無法自行達成分割協議時，任何一方共有人可以向直轄市、縣（市）地政機關申請調解。調解的內容需要在調解庭中由所有共有人同意才可行。
- 裁判分割： 當「協議分割」和「調解分割」均無法成功讓共有人達成協議時，任何一位共有人都可以向法院提出申請，讓法院作出裁定。裁判分割通常會透過訴訟程序來決定土地如何分割，可能包括變賣共有土地後分配所得價金。
完整的土地分割執行方式以及費用，請參考：土地分割執行流程、費用
持分地貸款申辦條件及相關準備一覽表
最後，若你有資金需求，且又持有持分土地，那麼即可透過貸款來獲得所需資金。而其申辦條件及利息、額度、年限等相關資訊如下：
| 申辦條件 | 名下有房屋或土地者 |
| 所需文件 | ✔ 房屋土地權狀正本 ✔ 個人戶籍謄本1份 ✔ 身分證件 ✔ 印鑑章及印鑑證明3份 ✔ 自然人憑證 |
| 貸款額度 | 無上限（前提為名下之土地或房屋仍有殘值即可申辦） |
| 貸款利率 | 最低0.85%起 |
| 貸款年限 | 最長7年，且無綁約，可彈性還款 |
| 審核時間 | 約3個工作天撥款（若有特殊狀況則需視實際情況而定） |
那土地持分可以買賣嗎？
若您有一塊與家人共同擁有的土地想賣出，是可行的的嗎？這答案是肯定的，持分的土地是可以出售、貸款和買賣的，但要注意是哪有一種共有類型，會影響買賣的行為，若時「分別共有」，則持分者可將所持分的部分進行買賣，但若為「公同共有」就必須經過1/2以上之其他共有人同意才能進行買賣囉！所以持分土地是否能獨自買賣取決於土地的共有方式，若有想買賣的持分土地但又不清楚是否能獨自買賣時，建議您可以多找民間的代書機構多討論，以免後續引起不必要的糾紛喔！
想了解土地持分如何買賣？請參考：持分土地買賣流程介紹
分別或共有對持分土地買賣有區別嗎？
持分土地又分為分別共有與共同共有，分別共有代表你的土地已經做了分割，可以直接進行買賣，共同共有就是與其他親友的土地還沒做劃分，必須超過二分之一同意才能進行買賣。
想要分割有兩種方式 ：
．尋求全體共有人同意
．向法院提起分割訴訟
不管是如何持有，最終都要處理您手中持分份的買賣才能拿到現金
有關土地共有持分分割的詳細說明，請參考：分別或共同共有對於持分土地買賣有差嗎？
向銀行或民間申請土地共有持分買賣/貸款的差異
向銀行申辦土地持分貸款的標準較民間公司高出許多，手續也比較繁雜。首先，您必須沒有任何信用瑕疵，還需準備財力證明及收入證明。另外，由於林地、空地等土地較不容易通過持分土地貸款的申請，所以欲申請持分貸款的土地最好是自住透天或是大樓，通過土地持分貸款的機率比較高。
此外，民間公司還能夠在土地不分割且其他持分人不知情的情況下，輕鬆讓您通過土地持分貸款的申請，您也不需提供財力證明和收入證明，只要有房屋或土地就能申請土地持分貸款，助您度過生活中的難關。
有關向民間申請土地共有持分買賣優點詳細說明，請參考：向銀行申請土地持分貸款和向民間公司申請有差嗎？
若想瞭解更詳細的持分地、持分房屋貸款，則推薦你看這篇：持分房屋銀行貸款 v.s 民間貸款！持分房屋貸款申辦介紹。
透過今天的介紹，相信你對於持分地的定義、管理及買賣方式皆有了一定的瞭解。但當實際遇到狀況時，想必仍會有一些疑慮，不知該從何下手處理，此時即可尋找長璽不動產顧問，將由專業人員為你處理持分土地買賣等事宜，不僅可協助完成繁雜的手續，且服務完善、快速，讓你可安心選擇！若你也有持分地買賣相關需求或疑問，都歡迎加入LINE好友免費諮詢。
