許多想步入婚姻的男女朋友來說，買房是多數人會做的選擇，然而買房是人生大事，不管是甚麼樣的登記方法，最好是在小倆口情正濃時說清楚講明白，以免到時緣盡了，對簿公堂下也很難期待彼此間還能留下美好的情意。然而房子要登記在誰名下，是一門大學問，長璽了解您的困擾，幫您整理出以下常見問題：
申請房屋共有登記狀況有哪些？
最常見的主要分為兩大類：
1.繼承遺產
台灣人很喜歡把房產土地贈與給下一代，例如：家族、夫妻、父母、子女、兄弟姊妹共同持有。
2.投資買賣
商業行為的購買，例如: 朋友、投資夥伴、公司股東共同持有。
房屋共有登記注意事項
一旦房屋登記在兩人共有的名下之後，將來買賣、出租這棟房子時，都要需要經過雙方的同意才能執行。萬一其中一人未經過您的同意擅自更動房屋的設定，您可以向法院提出對方侵害您的房屋共有權益 ，讓對方承擔損害賠償的責任，保障自身權益。
房屋共有登記方式
1.共同登記
顧名思義，也就是共同持分共有，這棟房子是志明和春嬌一起持分共有房子的所有權。
|
優點 |
避免雙方若要分開時，其中一方擅自把房子拿去賣掉或貸款。 |
|
缺點 |
如果要去銀行貸款，會因為產權或另一方個人信用的原因，可能會降低貸款額度。 |
2.預告登記
不論是志明還是春嬌誰出錢買房，將房子登記在志明名下，春嬌可在房屋所有權登記時設定「預告登記」，將來若志明要變賣轉移或是貸款抵押，須經過春嬌同意。
|
優點 |
類似像假扣押的概念，保障其中一方，是最經濟的方式。 |
|
缺點 |
預告登記無法對抗強制執行，如果志明在外面欠了一屁股債，被法院強制執行，假使已經設定預告登記，這棟房子仍然會被法院查封拍賣！ |
3.借名登記
志明買房，借春嬌的名義登記，春嬌僅只有掛名，但她是沒有產權分配的。
|
優點 |
|
|
缺點 |
|
夫妻/情侶於婚前、婚後買房的房屋產權歸哪一方？買房要登記在哪一方名下？
婚前購買：
如果房屋是在婚前購買的，則房屋產權歸購買者所有，即使婚後兩人共同居住。為了保障自身財產，購買方應將房屋登記在自己的名下。
婚後購買：
婚後購買的房屋通常被視為夫妻共同財產，除非有特別的協議或證據表明應歸某一方所有。為保障雙方利益，可以選擇將房屋登記為夫妻雙方的共同名下。
夫妻/情侶如果無法共有房產，該如何保障自身財產呢？
婚前協議：明確界定婚前各自的財產。
登記名稱：根據實際出資情況決定房屋登記的名稱。
財產分割協議：婚後，夫妻可簽訂財產分割協議，確認各自的財產權益。
房屋共有優/缺點比較
- 房屋共同持有優點
- 擁有優先購買權
- 共同分擔房貸
- 提高可流動資產
- 減輕房屋維修費等壓力
- 房屋共同持有缺點
- 買賣限制較多
- 土地增值稅優惠喪失
- 無法享有首購優惠
房屋共有持分產權的三個途徑
要賣掉持分的產權通常只有三個方法，如果您的持分比例不高，又跟其他持分親屬有紛爭，基本上第一個不斷溝通協調的部分就被打槍了，大家都不想犧牲自己的權益，很多人採用軟硬兼施甚至是非法手段，後來衍生很多問題，因此尋求專業會是比較好的方式
第二個方法就是尋求法律協助，一旦上了法院都是撕破臉或是曠日廢時的事情，對已經拖延很久，希望和平處理的人，就沒辦法求個痛快。
第三個方法是請民間代書協助，代書的處理土地糾紛的專家，碰到持分房屋與分割等問題時，往往比其他行家更有一套，也能以最專業的態度與程序來為您做規劃。
房屋共有可以買賣嗎？房屋共有買賣方式
房屋產權共有可以做買賣，但是前提是要共有者同意，假設共有者都同意的話，即可至各地方縣市的地政所辦理房屋所有權移轉登記。
想了解持分房屋如何買賣嗎？請參考：持分房屋買賣要點
房屋共有買賣的方式有哪些？
- 其他持分人出資購買
如果手上有房屋持分想賣掉，第一優先序位會是其他持分人，他們可以選擇出資購買你的持分。
而這些房屋共同持分人如果確認要買，就得履行買賣契約的權力義務，也就是如果後續反悔必須承擔違約賠償責任。 - 變賣房屋
如果其他持分人沒有購買意願，那麼第二種方法是徵求他們的同意，將手中持分或整棟房屋出售，變賣換現金。 - 找尋專業代書處理
而房屋共有買賣總是會遇到不太順利的時候，最壞的情況就是其他持分人既不打算出資購買，也不同意你出售手中持分或變賣房屋。
在這樣的情況下請先別急著告上法院，你還有更好的選擇，那就是委託專業代書協助處理，達到所有人都能滿意的雙贏局面。
房屋共同持有的優缺點
房屋共同持有優點
- 增進感情：如果是家人或夫妻，會有一個完整、美滿的感覺；如果是職場合夥，則更能凝聚向心力。
- 有優先購買權：假如其他共有人想出售手中持分，你也有優先購買權。
- 獲得更好的貸款條件：因為房屋是共同持有，所以向銀行申請貸款時，銀行會評估所有共有人的條件。如果共有人條件都不錯，那麼就比較有機會獲得好的利率、還款期限，甚至可以增貸。
房屋共同持有缺點
- 買賣限制多：因為是共同持有房屋，如果後續發生對方不想賣、不同意出售持分等問題時，處理上就會比較棘手。
- 無法享有土地增值稅優惠：只要房屋在買賣前一整年中，沒有進行出租或營業等行為，在買賣房屋時就可以享有10%的土地增值稅優惠。但如果是共有房屋買賣，就等於是所有持分人享有一次土地增值稅優惠，其他人的機會將喪失。
- 沒有首購優惠：所有持分人都無法再享有買房首購貸款優惠。
房屋共有過戶準備文件
1.買賣協議書
2.所有共有者的身份證
3.所有共有者的戶口本
4.原房屋所有權證
房屋共有過戶流程
假設是夫妻辦理房屋共有過戶(贈與申辦)：
1.需填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書（其中一份契約書按房屋贈與權價值貼千分之一印花稅）及填寫契稅申報書
2.至稅捐處申報契稅，開立繳款書後確認最近一期無欠繳房屋稅
3.繳清稅款後到贈與人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅，取得贈與稅不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書
4.憑以上文件至地政事務所辦理移轉過戶
※請注意，配偶相互贈與的土地/房屋，應主動向稅務局申請不課徵土地增值稅。
有更多有關房屋共有方面的問題，我該怎麼辦?
長璽不動產顧問擁有長達數十年的土地房屋法律知識，如有其他房屋共有登記、買賣或過戶等相關問題，想要更深入了解，歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單，我們將有專人為您服務！
