土地分割如何協議？辦理持分土地分割流程、費用、文件一次說明

辦理共有土地分割時，常會遇到產權複雜，侵占、分配不均等持分糾紛，導致無法順利將土地分割買賣或申請貸款，但其實看似複雜的土地分割，處理起來一點也不難，甚至也不一定需要跑法院或調解機構才能解決，透過土地分割流程的完整介紹，教你如何順利辦理共有土地分割，將複雜簡單化。

共有土地分割是什麼？持分土地分割3種形式  

共有土地分割簡單的說，就是將原本共同持有的土地，做所屬權利的歸屬，以達保障各自權益之目的，而共有土地分割的方式可分為以下三大類，其土地分割流程與執行程序都不相同，可自行依實際狀況來選擇。

一、協議土地分割

只要所有的持有人達成一致協議即可，不需書面證明，土地分割方式可以使用原土地（原物）分割、價金分配或以抽籤的方式進行，此種方式也是共有土地分割中最簡單快速的方式，

二、調解土地分割

協議土地分割未果，任一共有人可向地政機關聲請調解，屬擬制之協議分割，如結果無人反對，則可解決土地分割爭議，但若是不服，則可在收到調解結果的15日人上訴，調處結果即無強制效力。

三、裁判土地分割

若是土地分割協議與調解不成，任一共有人可向法院聲請裁判分割，法院會請地政機關偕同至現場履勘、測量土地來做審理，而分割方式以下列三種方式為限，法院判決定案後，無需登記即有分割效力。

● 原物分配：按產權比例做土地分割。

● 變價分配：將共有物法拍，依產權比例分配所得金錢。

● 原物分配兼金錢補償：部份共有人獲得原物分配，無法按應有部分受分配者，以金錢補償。

為什麼要進行共有土地分割？

共有土地分割的目的，旨在消滅共有關係之狀態，以利融通與增進經濟效益。共有土地分割的條件在農業發展條例第16條中有規定，每宗土地分割後每人所有面積應大於0.25公頃最小面積與限制，否則不可以分割。另外，土地法第34之1條第1項規定，共有土地需要處分或變更時，持分面積或人數超過1/2或持分面積超過2/3之同意而行之。

除非有特定使用目的不能分割，或土地契約書上訂有不分割期限，或有法令禁止分割之規定，如無則可進行共有土地分割。

土地分割的條件

• 土地所有權人同意： 所有土地共有人必須同意分割。
• 符合法定最小面積： 依照不同土地使用性質，有最小分割面積的限制。

農地分割的限制條件

1. 最小面積限制：
   • 一般農地： 每宗耕地分割後，每人所有面積不得低於0.25公頃（約756坪）。
   • 例外情形：
     • 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併。
     • 同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
2. 土地使用分區限制：
   • 特定農業區： 為了保護優良農地，特定農業區的農地分割限制會更嚴格。
3. 農舍與農地一體化：
   • 農舍與農地通常應一併辦理分割，無法單獨分割。
4. 其他法令限制：
   • 土地重劃區徵收期間內，一般禁止分割。
   • 若土地上有遺產稅未繳清，通常不能分割。
   • 法定空地通常不能分割。

建地分割的限制條件

建地分割是將一塊建地分割為數塊較小建地的行為，在進行建地分割前，必須符合相關法規的規定，並考量多項因素。以下為建地分割常見的限制條件：

• 都市計畫法：
  • 土地使用分區： 不同使用分區的建地，其分割條件和限制也不同。例如，住宅區的建地分割可能比工業區的建地分割有更多限制。
• 最小建蔽面積： 各縣市政府會有規定最小建築面積，分割後的土地面積不得小於此規定。

土地分割流程4步驟

法律上保障了土地持有人可在不請求其他持有人同意之下，隨時可單方面地提出共有土地分割的請求，土地分割流程可參考以下步驟說明：

1. 填妥申請書

於地政事務所網站下載填妥「土地複丈申請書」與「土地標示變更申請書」。

2. 前往地政事務所辦理

帶已填妥的土地分割申請書與應備文件，前往親自前往各地方地政事務所辦理。

3. 預約測量時間

與地政事務所測量人員約日期時間，做現場測量及協助指界。

4. 領狀

測量完成後至地政事務所領狀，完成分割。而土地分割約需15個工作天。

共有土地分割需備文件、費用

申請共有土地分割，除了規定填寫的申請書外，同時也要攜帶以下的文件與費用：

土地分割所需文件	土地分割所需費用
● 權利人身分證明文件 戶籍謄本、身分證影印本、戶口名簿影印本及印章 ● 申請書 土地複丈申請書、土地標示變更登記申請書 ● 土地所有權狀正本 ● 其他證明文件、繳費收據	土地分割複丈費 每筆以每公頃為計收單位，每單位以新臺幣800元計收。 ● 土地界址鑑界費 每筆以每公頃為計收單位，每單位以新臺幣4,000元計收。 ❖以上費用不足一公頃以一公頃計，不足半公頃以半公頃計，面積超過10公頃者，得視實際需要，另案核計。

土地分割限制，土地無論大小都可以分割嗎？

1. 跟共有人約定不分割期限，最長不得超過五年
2. 遺囑禁止分割遺產，禁止效力十年為期限
3. 禁止分割土地類型：建築基地、建築基地之法定空地、小於單位面積者、遺產稅未繳清者、土地重劃區徵收期間禁止分割等。
4. 特別使用目的不能分割：如共有道路、界標、界牆、區分所有建物之建築基地。

共有土地分割有糾紛時，該如何協議處理？

共有土地分割協議時應在以和為貴、理性溝通的前提下來進行，但如有爭議，可將文件備齊後，尋求律師、調解委員或法院幫助，透過專業人士評估主張合理與否，使土地分割流程順利進行。若是土地分割侵占的狀況，則可依照民法第821條，對侵占者提出民事訴訟，要求返還其利益。

共有土地分割因牽涉到金錢利益，會發生的狀況與糾紛有百百種，若想合理並儘快地解決爭議，尋求專業人士的幫助可更快捷有效的來進行。由建設營造、房仲代銷、銀行等各界菁英所組成的長璽不動產管理顧問，專業的服務，能幫助你在處理土地分割流程上更加順利。如有任何與不動產相關的疑難雜症，歡迎你透過諮詢來了解更詳細的服務內容。

持分土地分割常見Q&A

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