假設你兩年前向A借了五百萬，並約定自己名下的房屋作為抵押物品，五年後將本金及利息歸還給A。但五年後你到期未償還，就有可能會遇到房屋被查封囉！
什麼是房屋查封？
查封是法拍流程的其中一道程序。
也就是當你的貸款繳款異常或債務到期不還的時候，此時債主（債權人）就可以要求法院強制欠款方（債務人）還債。其中一個方法就是向法院聲請拍賣（即法拍）債務人名下的財產（可能是動產或不動產）用來償還債務。
拍賣經法院裁定，接著就會進行「查封」程序。查封生效後，房屋所有人，也就是債務人，就不可以再處分、移轉被查封的財產。以限制債務人房屋所有權的方式，保障債權人的債權在未來能夠被償還。
房屋被查封的原因？
房屋不會無緣無故被查封，如果收到法院查封通知多半都是因為房屋所有權人有債務沒有償還，債權人收不到錢所以跟法院聲請拍賣，所以債務人得用房屋拍賣的方式來償還債務。
而常見房屋被查封的原因有：
- 債務人積欠房貸、信貸、車貸等貸款且未還清
- 當親朋好友的保人，但對方無法還債，所以債務落到保人身上
房屋查封後多久會被進行拍賣？還能住多久？
如果房屋被查封，需要立即搬家嗎？答案是不需要，通常經歷的程序如下：
- 確定不動產市值
- 法官訂立底價並進行第一次投標
- 公告拍賣
- 點交
這樣的流程前前後後大約會需要1-2個月，也就是說如果想繼續住在被查封的房屋下，你僅有1-2個月的時間，一旦點交之後就必須搬走。
房屋查封流程
房屋查封的流程主要為：
1.聲請法院強制執行：
債權人準備相關資料、地政資料謄本後，向法院申請強制執行
一般來說，債權人必須取得法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義，才能向地方法院的民事執行處聲請強制執行，聲請強制執行時，要先繳納千分之8的執行費。債權人必須取得公權力背書的資料，也就是執行名義，才能開始法拍程序。
2.貼法院查封封條：
通知地政機關行查封登記，並進行房屋現場查封
法院接受聲請後，會先去函查封物當地的地政事務所，做查封登記。並讓書記官以及債權人（債主）到現場確認房屋狀況，並進行現場查封。
查封生效後，房屋所有權人（也就是債務人、原屋主）便失去自由處分、變賣、轉移房屋的權利。但不論是自住或是租賃，房子被查封後仍可繼續居住，直到法拍結束點交時才有可能須要遷出。
3.進行不動產鑑價及詢問底價：
由不動產估價師鑑價後，債權人與債務人再提出意見
法院會指定鑑價公司前往鑑價，估計出房屋的合理價格。法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見，當作首次拍賣的底價參考。
要特別注意的是，最後定出的拍賣底價，通常會遠低於市價，因此會建議債務人和債權人協商，在查封階段就延緩查封或撤銷查封。
4.進入正式拍賣、拍賣公告
將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告，讓想買法拍屋的投資人可以在司法院法拍公告查詢系統查詢法拍屋資料。
5.拍賣：
最多可拍四次，可經過三次減價程序，每次最多減兩成
法拍屋拍賣過程中如果成功拍定，就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價，就是流標，要再進行下一次拍賣。一棟法拍屋總共可以拍賣四次。
流標後每一次拍賣最高可減價２０％，因此第二次拍賣最低價即是原底價八折，第三次拍賣最低是原底價六四折。
第四次拍賣稱為特別拍賣，如果三拍後債權人不願意直接承受法拍屋（取得房屋所有權），就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋求買受人。三個月期間內，債權人可以再要求減價拍賣，或是直接承受。
三個月期滿，如果還是沒有成功拍定，也沒有由債權人承受，就視為撤回強制執行，不繼續進行以下程序。
6.通知行使優先承買權、權利移轉
法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人，可以依照拍定條件優先承買。若無，就直接將所有權轉移給得標人（或承受人），並去函地政事務所塗銷查封登記。
7.點交
如果被法拍不動產依然被占有，得標人可向法院要求點交。但也有不能點交的情形：如果房屋目前被其他承租人占有，且債權人（債主）不是根據抵押權聲請強制執行法拍，那麼依據民法「買賣不破租賃」，房屋所有權移轉後，承租人只要繼續繳納租金，仍可依租約繼續占有房屋。
8.分配價金、發款
如果有多位債權人。法拍所得款項，扣除法拍程序所需費用後，會依照法定優先順序分配（例如抵押權優先一般債權等）。分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。
房屋查封後可以買賣嗎？
房屋或是土地等不動產被查封了代表房子或是土地等不動產被限制處分，不得再做出售、贈與、抵銷或設定等行為。
如果沒辦法馬上賣房屋或還清貸款時，我們會建議債務人在房屋鑑價階段之前，確認無法與債權人協商延緩查封或撤銷查封後，盡快找尋專業代書團隊來協助撤銷查封以保住房屋或不動產。
如何撤銷房屋查封？
根據《強制執行法》第 58 條：「查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。 拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」所以說，在房屋正式被拍出之前，消費者仍有機會跟債權人洽談及協商，以下說明幾個方法幫助您跟對方斡旋。
一、與債權人協商如何處理債務：和解與債權人的債務(不論是銀行還是私人)，只要能與債權人達成協議還清約定金額或是全數清償債務時，債權人就會撤銷查封。
二、利用房貸進行負債整合：如果債務無法處理的話可以與債權人協議讓您賣屋還款，解決整體債務問題。
三、協商以正常管道賣屋：在前兩個辦法中，目標都是為了留下自己的不動產；但要是真的沒有金額可以償還，那麼至少可以嘗試以「正常管道賣屋」。
就像前面所提到的，法拍後的房屋金額會低很多，而且拍賣要花費一段時間，對債務人及債權人都沒有好處，可以說是不得已才會選擇走的路。
所以要是可以雙方協商透過正常管道賣屋，不僅時間會快上許多，而且還能償還更多金額。然而，這個方法會增加債權人的風險，像是銀行這類機構未必會接受，會覺得既然如此為什麼不要當初就選擇賣屋？所以要有跟銀行斡旋的心理準備。
如何爭取撤銷查封登記？
根據《強制執行法》第58條所示：「查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。 拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」
也就是說在被拍賣之前都有機會可以撤銷查封，那麼該怎麼做？以下3個方法可以嘗試看看：
- 協商和解
之所以會走到查封這步，自己肯定有錯在先，而債權人也是逼不得已才決定聲請查封。
因此第一步就是跟債權人協商和解，你可以試著跟債權人另訂還款方式、提供其他擔保品，或者直接湊出應償還的金額，這樣就有機會能和解。
- 以正常程序交屋
由於法拍屋的成交價大約在市值4-6成左右，對債務人跟債權人來說都不是好事。
這時候你就可以試著跟對方協商看能不能走正常程序售屋，房屋出售後再將債務還清的方式。
- 尋求專業代書處理
如果以上兩種方法債權人都不同意，而你也不想把房子賣掉，那麼最後一種方法就是尋求專業代書協助，請他們代墊款項再做後續償還。
想撤銷查封登記，有哪些可以執行的債務整合方式？
既然想撤銷查封登記，你就必須拿出相對應的誠意，讓債權人知道你是真的有心想償還債務。
如果你想利用債務整合方式，那麼以下這些方法可以參考看看：
- 使用房屋增貸、房屋二胎貸款、房貸轉增貸、信用貸款
- 汽機車貸款
- 其他擔保品貸款
撤銷查封登記大約需要多少時間？
經過以上程序，如果債權人同意撤銷查封，法院也收到撤銷聲請後，將會寄公文到地政機關，委請他們把限制登記移除，前後處理時程大約需要3-7個工作天。
協助撤銷查封拍賣應備文件
1.房屋土地權狀正本
2.個人戶籍謄本1份
3.印鑑章及印鑑證明3份
4.身分證
5.自然人憑證
6.協助配合法院閱卷
長璽不動產顧問擁有長達數十年的土地房屋法律知識，如有其他房屋共有登記、買賣或過戶等相關問題，想要更深入了解，歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單，我們將有專人為您服務！
