當土地被無權佔用，而侵佔者不願離開，甚至在上面搭建房屋或其他建物時，該如何理性地奪回土地？「有土斯有財」是華人根深蒂固的觀念，土地就是我們一生中最重要的資產之一，因此若遇上土地被佔用又調解不成，在驚訝、氣憤情緒下，你必須要開始透過法律，爭取應有的權益！本篇將教你如何判斷與對抗土地佔用，並完整告訴你處理流程，幫你找回土地使用權。
土地佔用定義是什麼？
佔有者在沒有所有權、沒有合法使用權的情況下，未經所有權人同意，無權佔用或使用他人土地，稱為「土地佔用」。常見的土地佔用糾紛，包括：越界蓋地上物，如花圃、車庫、房子等建物，或共同持分土地被特定持分人佔用等情況。
若不幸遇上土地佔用，可依據《民法767條》規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求以「拆屋還地」方式除去之。並依《民法179條》，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
土地被佔用的嚴重性，你不可不知的影響
土地長期被佔用且調解不成，對所有權人的身心來說都是一種煎熬。以法律面向來看，也可能會有以下幾點影響：
- 財產權受到侵害
土地是不動產中，重要的財產，若是被佔用，也相當於所有權人的財產權受到侵害。
- 官司訴訟
土地佔用需要透過法律途徑來進行訴訟，過程中需要反覆地去爭取恢復自身權益，同時也會產生訴訟費用。
- 時效風險
若土地沒有「登記所有權」，當土地被佔用至一定的年限後，佔有者可能會通過「時效取得」的方式，向地政機關申請為權利人。
我的土地被佔用了嗎？判斷方式介紹
土地可能因為各種天然或人為因素，造成經界不明，若要判斷土地是否被佔用或越界，首先需要確認土地界址。除了可以自行前往現場勘查確認，還需要透過勘界的方式確立產權範圍。
✅ 上網了解土地位置
可拿地籍圖，利用手機、電腦、平板等工具，上內政部的地籍圖資網路便民服務系統，查詢土地丘形與概略位置，並利用Google Maps衛星影像，觀察土地使用情形。
✅ 前往實地勘查
攜帶地籍圖親自前往現場，以目視方式與現場的地貌進行比對，觀察是否有建物、圍牆、盆栽或其他物品的土地佔用。也可以詢問周遭鄰居，了解土地使用的情形。
✅ 確認土地與建物的所有權人資訊
確認土地登記簿謄本上，土地所有權人與設定抵押權等情形，並比對地籍圖，若懷疑有建物佔用，可查詢建物登記簿謄本，確認建物所有權人與土地所有權人是否一致，同時也可以使用內政部的「土地建物參考資訊檔」線上免費查詢服務，查詢都市計畫圖，了解土地使用分區及容積率等限制。
✅ 會同地政機關與專業人員協助
土地所有權人可攜帶身分證明文件，並繳納完土地界址鑑界費後，會由地政事務所派員帶你至現場進行測量，並指示概略位置，同時可以請教律師，尋求法律上的專業意見。
土地佔用如何處理？拆屋還地談不成怎麼辦？
根據《民法第796條之1》規定，若土地被佔用者非法建造房屋或建築物時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，透過「拆屋還地」的方式，將全部或一部分移去或變更。但是法官在進行判決時，若判斷拆屋還地會對社會大眾造成重大影響，或有違公平正義，也會請求土地佔用者，以相同方式購買和平解決土地佔用糾紛。
5步驟看土地佔用的拆屋還地流程與費用說明
對土地被佔用且被非法建屋的所有權人來說，拆屋還地能將土地恢復原狀，是對土地所有權人來說最好的方式之一，其實際流程可以按照以下方式來進行，並依照流程支付法院裁判費與律師費。
✨Step1、蒐集土地佔用證據
備好土地所有權人權狀，拍攝或錄製土地被佔用的照片或影片，證明土地被佔用的相關人士證詞，以及地政機關的測量成果圖、法院判決書等文件，作為土地佔用的證據。
✨Step2、寄發存證信函
訴訟前可以寄送存證信函給對方，明確告知對方已侵害你的權益，並要求其限期返還土地。建議可以透過郵局，以第三方的存證方式，避免對方推說未收到或不知情，同時有助於證明你已善意處理，作為訴訟的證據。
✨Step3、向法院提起訴訟
委託專業律師或自行撰寫起訴狀，向法院提起訴訟。起訴狀內容需附上有力的相關證據，主張對方無權佔用土地，並請求法院判決拆屋還地。
✨Step4、法院審理與判決
法院於收到起訴狀後，會進行開庭審理與證人詰問，雙方可到庭陳述意見並出示證據，法院會調查相關證據，以釐清事實，並根據審理結果，作出判決。若勝訴，則對方即應依判決內容拆屋還地，並支付拆屋費用。
✨Step5、強制執行與支付拆屋還地費用
訴訟勝訴後，若對方拒絕執行拆屋還地，土地所有權人可向法院聲請強制執行，聲請執行人需要先墊付被占用土地價額千分之八的執行費，執行法院受理後，法院才會安排時間拆除，此費用會再加進被告賠償財產中，但強制執行程序可能會因此耗時較長。
⚠️拆屋還地的費用金額，會依實際狀況而有所不同。
土地佔用訴訟可能面臨到哪些問題？
一旦發現土地被佔用，就應及早提起訴訟，避免請求權因時效而消滅。訴訟前建議一定要蒐集到充分的證據，法院勝訴的機率才會提高，另外佔有者可能會主張時效取得、善意取得等各種抗辯理由，導致訴訟程序變得相當複雜且耗時，因此在訴訟的過程中，一定要保持耐心，並積極配合法院的審理。以上關於土地佔用的資訊，法律規定可能會隨著時間變化而有所不同，建議詳細情形仍須以最新法律規定為準，或直接委託專業律師處理。切勿拖延土地被佔用的問題，若有更多相關疑問，歡迎立即諮詢長璽不動產管理顧問，我們將以最專業、實際的方式幫助你主張權益。
