你知道優先購買權是什麼嗎？優先購買權是維持房地買賣秩序的重要依據之一。對買方來說，可以了解想購買的房地是否有優先購買權人，判斷自身可否有較高的機會購得房地；對賣方來說，則是能保障自身權益不受侵害。所以在進行房地買賣前，優先購買權有哪些類型、法規、行使條件，買賣雙方都要先仔細了解。
什麼是優先購買權？誰能行使？
「優先購買權」指房地標的物在進行交易時，其共有人、地上權人、典權人、承租人，可享有優先購買的行使權利。其意義指為保障優先購買權人的權益，能避免房地共有變獨有，以及限制共有人數增加，使房地交易市場能趨於單純並穩定管理。而優先購買權還可細分為多種類型，每種在法規與意義上都有不同，你可於下段說明中了解，並找到適合的法規來遵循。
優先購買權類型有哪些？法規依據詳解
優先購買權分為「約定優先購買權」、「法定優先購買權」、「債權效力」與「物權效力」幾種分類。「約定優先購買權」是指當事人間自行約定而發生；「法定優先購買權」是依據法律而發生，而「債權效力」與「物權效力」以是否能對抗第3人的效力來區分，是實務中最重要依據，在房地買賣中，會基於不同關係，制定不同法規。
- 債權效力優先購買權
「有」對抗第3人的效力。根據《民法第426-2條第3項》，出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。也就是若是沒有事先通知優先購買權人，買賣契約仍有效，但出賣人需付損害賠償責任。
- 物權效力優先購買權
「無」對抗第3人的效力。根據《土地法第34-1條》，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。若是沒有事先通知優先購買權人，買賣契約是無效的。
💡優先購買權相關法規介紹：
| 房地為共有關係 | 房地為租賃與地上權關係 | 其他關係 |
| ●《 民法第824條第7項 》變賣共有房地時，共有人有相同條件之優先承買權，若有2人以上買受人欲承買，即以抽籤定之。 ●《 土地法第34-1條第4項 》當房地共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同樣價格、條件，共同或單獨優先承購。 | ●《 民法第426-2第1項 》出租人要出賣房屋時，基地其他所有人與承租基地房屋的租用者，有同樣條件之優先承買之權。 ●《 土地法第104條第1項 》房地出賣時，所有權人、地上權人、典權人或承租人有同樣條件之優先購買之權，順序以登記之先後定之。 ●《 土地法第107條第1項 》耕地出賣或出典時，承租人有依同樣條件優先承受或承典之權利。 ●《 耕地三七五減租條例第15條第1項 》出租人將耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，應將賣典條件以書面通知承租人，若承租人於十五日內未以書面承受者，視為放棄。 ●《 農地重劃條例第5條 》農地重劃區耕地出售時，需符合優先購買權先後次序：⒈出租耕地之承租 ⒉共有土地現耕之他共有人 ⒊毗連耕地之現耕所有權人。 | ●《 文化資產保存法第32條 》古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關，若屬私有者，除繼承者外，主管機關可依同樣條件優先購買之權。 |
優先購買權如何行使？時效與購買資格順序說明
當持分人有明確出賣意願，並與第三人進行交易時，代表出售持分行為已經發生，持分人需提供出售的持分比例、價格等通知其他共有人。共有人可依據雙方協議或地方習慣決定行使期限，若15日內未回覆，則視為放棄，承租人則需在收到通知後10內回覆，否則視為放棄。若優先購買人放棄購買，應簽立切結書，若欲購買則必須以與第三人相同的條件購買該持分。
優先購買權人資格與順序
《地籍清理條例第12條》中有明確規定，優先購買權人資格與順序如下：
- 地上權人、典權人、永佃權人、農育權人，並以登記先後定之。
- 基地或耕地承租人。
- 共有土地之他共有人。
- 本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
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