手上有一塊持分農地，但因為持分者買賣意見不合，導致遲遲無法變現嗎？持分農地許多都是透過代代傳承，因持分人數眾多，總是會遇上有些人想賣，有些人不想賣的狀況，因而加深了買賣的難度，使農地長期閒置荒廢。為了能順利將持分農地變現，並避免與其他產權人發生不愉快，本篇將透過合法的相關流程與條件說明，帶你了解農地持分買賣的解套方式。
什麼是農地持分買賣？有哪些類型？
農地持分買賣按字面上來看，就是將共有農地，依照持有比例做買賣。但實際上，農地持分的類型還細分為公同共有、分別共有2種，不同類型代表不同的持有方式，同時也會直接影響到買賣流程，因此買賣前，必須先了解手上的持分農地類型，才能因應法規，找出適合的方案。
- 分別共有
每位持分人都有特定的持分比例，持分比例明確，可以單獨進行個人的持分農地買賣，不需另外徵得其他人同意。
- 公同共有
根據⟪土地法第34-1條⟫規定，公同共有因為是共享土地，沒有明確的持分農地劃分，因此也無法單獨將個人農地做持分買賣，需通知全數持有人，並有半數以上的人同意，才能進行買賣。
農地持分買賣前，需要先分割嗎？
由以上農地持分類型說明可以得知，產權人數多寡不完全是造成買賣複雜的主因，主要是取決於持分農地的類型，如果手上的農地是分別共有，就可以自由進行買賣，但若是屬於公同共有，則必須先經過分割所有權，才能進入買賣的程序。分割所有權的方式可分為以下3種，你可依據實際的狀況，選擇相應的分割方式。
► 協議分割
為分割方式中最簡單的，只要所有共有人都同意分割，並經過書面方式就能成立。
►► 調解分割
若公同共有人無法自行協議，則可透過地政機關聲請調解，若有不服調解者，可於收到通知後的15日內申請再議。
►►► 裁判分割
若前2種方式都無法順利完成分割，可透過司法程序，聲請法院進行裁判訴訟，法官會以原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等，3種方式進行分割裁定。
⚠️依據⟪農業發展條例第16條⟫規定，若持分農地屬於耕地，持分農地分割後面積需達到756坪（0.25公頃），才能進行農地持分買賣。
農地持分買賣有什麼條件嗎？
農地持分買賣，因為是共同持有的關係，買賣前建議可以留意以下幾個條件，滿足了這些條件後，再逐步進行買賣的流程，才能兼顧和氣，也保障彼此。
✔️買賣前先告知所有農地持分人，避免共同持有人於事後提出民事訴訟與要求賠償。
✔️依照土地優先購買權，先詢問其他持分人是否有意願購買。
✔️辦立土地過戶時，如共同持分人不購買，則需簽立不優先購買切結書，如要購買則需支付一般土地買賣應付之價金。
✔️若有其他的持分人不想賣，而你手上持分農地超過半數以上，則可根據⟪土地法第34-1條⟫的優先購買權規定進行買賣。
農地持分買賣流程說明
滿足了以上各種條件，接下來就可以依照下面農地持分的買賣流程，讓持分農地轉化為手中可運用的資金：
- 持分農地現況調查
了解持分農地面積大小、座標，是否有抵押權、限制登記等狀況，並確認持分農地的使用分區與使用地類別，是否符合農用，可否種植特定農作物等。若有被無權占用的情形，也可根據⟪民法第767條⟫要求其儘速拆除。現況調查不僅可以了解持分農地的優勢，誘使買方購買，同時也能如實提供資訊，避免未來可能的糾紛。
- 訂價、議價及簽約
了解持分農地的品質、位置、當地行情後訂出售價，建議委託專業代書撰擬買賣契約，如買方想進行議價時，就可透過斡旋與撰擬買賣契約，透明詳細載明的契約紀錄雙方權利義務、價款支付方式、違約責任等，以保障雙方權益。
- 繳納稅費
根據⟪土地稅法第39條⟫規定，農地出售時，賣方需依法繳納土地增值稅，若要享有農地相關優惠，如免徵土地增值稅，就需要証明土地是作為農業使用，並提供農用證明。
- 產權移轉過戶
買賣雙方需備齊下列所需文件，將相關文件送交地政事務所，辦理所有權移轉登記。
- 賣方需準備：土地所有權狀、身分證、印鑑章、印鑑證明等文件。
- 買方需準備：身分證、印鑑章等文件。
持分農地會因為繼承受影響嗎？
原農地持分人在過世後，理所當然的會將持分農地繼承給下一代，繼承人的人數也會影響到持分的比例，產權也不再完整，但只要繼承的農地符合756坪（0.25公頃）的可分割面積要求，仍可透過分割的方式持分農地，並進行買賣。關於農地持分買賣的各項疑問與解套方式，推薦直接找專家長璽不動產管理顧問。長璽擁有建設營造、房仲代銷、銀行等完整的菁英團隊，加上走過金融海嘯、SARS，房市施壓等歷練，除持分農地買賣外，房地貸款、協助撤銷查封拍賣等再棘手的狀況，都能幫助你迎刃而解，讓你不再救助無門。
