什麼是房貸成數？
房貸成數指的是銀行借給你的錢，所占房屋價值的百分比。簡單來說，房屋價值 1,000 萬，房貸成數 8 成，就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬！不過大家要特別注意：這裡的房屋價值並不是你購屋的金額，而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值。
房貸成數之所以重要，是因為它能補足自備款不足的問題，使你成功購屋！但銀行並不只藉由房屋價值來決定給你多少成的房貸成數，還會根據你的信用評分、聯徵紀錄、收入狀況是否穩定，來決定房貸成數。
如中古屋平均的最高貸款成數約在6成左右，鑑價後金額為800萬，可貸480萬，需自備320萬頭期款。
決定房貸成數高低的因素有哪些？
通常會影響房貸成數的因素有以下5種：
1.個人信用分數與銀行貢獻度
每個人的信用紀錄都會留在聯徵中心，提供銀行審核貸款申請時，評估申請人的還款能力。另外也會透過銀行貢獻度，如平時有無長期定存、購買基金，以及是否為大額活存或固定往來的客戶等因素，以決定貸款成數。
2.物件屋齡
房屋屋齡也是影響貸款成數的原因，一般來說預售新屋的貸款成數都會高於中古屋。
3.物件坪數
銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，作為是否提高貸款成數的判斷因素之一。
4.物件座落地段
如果房屋靠近捷運站1,000公尺內，或位於蛋黃區中，即使是中古屋，因為地段價值高，銀行仍願意提供高貸款成數。反之，若地處偏遠，或位於無尾巷中，貸款成數將受限縮。
5.物件週邊有無嫌惡設施
如房屋週邊方圓100公尺內有加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築及殯儀館等嫌惡設施，也會影響貸款成數上限。
而整體的貸款成數上限也會被房市的熱絡程度影響，在過去幾年房市繁榮時，曾經出現過房貸成數9成的房貸承作案例，而近年來的高標則平均落在7~8成之間。
房屋坪數大小會影響房貸成數嗎？
很多人都知道銀行不太願意承做坪數太小的小坪數房貸案件，那麼，幾坪以下不能貸款呢？
有些銀行要求房屋權狀要高於15坪，有的規定室內坪數要大於12~15坪，原因就是這種房子不好轉手或是拍賣，也容易成為投資客炒作的目標，萬一不小心買了之後，才發現房貸貸不過或是核貸房貸成數縮水，那就問題大了。
但還是有機會進行房屋貸款的，不過每間銀行也不太一樣，核貸的房貸成數仍有機會到6-7成，如果是上市櫃的公司員工，甚至可以到75成。
如何提高房貸成數？
1.物件周遭環境是不是蛋黃區
例如：轉手性強的地區、地點在市區精華地段、抗跌性強的地區、交通方面
2.物件年齡及裝潢
根據近年來的數據，中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成。簡單來說，房屋屋齡愈高，可以貸到的金額就會愈少。甚至還有可能無法通過房貸！為什麼呢？因為多數人更傾向購買預售新屋，而非中古屋，除非中古屋位在高價值地段區。
3.財力證明或穩定還款能力
如果你是收入穩定的上班族，可以在申請房屋貸款時，附上近6個月的新轉證明；或你是自營商，可以拿出銀行經常往來存摺作為財力證明，讓銀行知道你有穩定的還款能力，將有機會提高房貸成數。
4.良好的信用
申請房屋貸款時，銀行會查閱聯徵紀錄，了解你的信用評分及是否有欠款紀錄。建議在申請房屋貸款前，可以先自行查閱聯徵紀錄，確認沒有不良紀錄，以提升房貸成數。
房貸成數不足怎麼辦？
1.善用房屋貸款試算工具：透過比較各家銀行房貸方案外，可以透過591房貸試算器試算每月還款金額是否可負荷，比較出最合適的房屋貸款方案，預防房貸成數不足的困境。
2.準備足夠的頭期款：雖然常常看網路上寫說最高房貸成數可以到8成，但實際還是只有6-7成而已，建議準備好總價的3-4成以上的金額，預防房貸成數不如預期。
3.申請二胎房貸：假設最後只拿到七成貸款，而自備款付完後有些許1-2年內可還款的差額，可以透過申請利率較高但期數較短的二胎房貸，做為這1-2年的週轉金。
